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30 novembre 2015 - L'équipe du cabinet Antélis-responsabilité

Focus juridique sur les servitudes

Décryptage


 

Anne-Helène BOCHEREAU, membre du Cabinet ANTELIS, décrypte les dernières évolutions jurisprudentielles en matière de servitudes. 

 

Rappel préliminaire : les servitudes peuvent être classées en trois catégories.

– Les servitudes légales ;

– Les servitudes du fait de l’homme ou servitudes conventionnelles ;

– Les servitudes naturelles.

Voici un focus sur quelques jurisprudences récentes ayant fait évoluer le régime juridique de chacune d’entre elles.

 

1. Parmi les servitudes légales figurent la servitude de passage pour cause d’enclave, laquelle est définie à l’article 682 du Code civil.

Une servitude conventionnelle préexistante permet notamment d’exclure l’état d’enclave, du moins tant qu’elle organise effectivement un accès suffisant à la voie publique. (CA Chambéry, 2ème chambre, 6 octobre 2011, n° 10/01088).

Le classement en zone constructible est déterminant pour que l’état d’enclave soit reconnu (CA Montpellier, 1ère chambre, 5 février 2015, n° 11/07960).

Si l’enclavement constitue la cause déterminante d’une servitude de passage, son aménagement par voie conventionnelle ne modifie pas son caractère légal et les dispositions qui lui sont propres restent applicables. Cet aménagement n’exclut alors pas le droit d’invoquer l’extinction de la servitude lorsque l’enclavement cesse. (Cass, 3ème Civ, 27 janvier 2015, n°13/24927).

 

2. Parmi les servitudes conventionnelles figure la servitude de tour d’échelle.

La servitude de tour d’échelle se définit comme le droit de disposer d’un accès temporaire sur la propriété des voisins pour effectuer des travaux nécessaires sur sa propre maison ou son immeuble construits très proches de la limite séparative, et qu’on ne peut pas effectuer à partir de chez soi.

Initialement, il était possible de demander à passer chez son voisin pour réaliser des travaux sur une construction existante, situées en limite séparative et seulement si toute tentative pour effectuer les travaux de chez soi s’est révélée impossible.

La jurisprudence a récemment assoupli ces critères sur les points suivants :

– Sur l’examen des différents moyens de réaliser les travaux sans accéder à la propriété voisine :

« Mais attendu qu’ayant constaté la nécessité de réaliser des travaux sur la toiture du pavillon des époux Y… du côté de la propriété de Mme X…, le refus du maire de la commune de voir installer une nacelle en vue d’effectuer ces travaux à partir de la voie publique, sans passage sur le fonds de Mme X… et le coût disproportionné de toute autre solution au regard de la valeur des travaux à effectuer, la cour d’appel, qui a souverainement retenu qu’il n’existait aucun autre moyen pour réaliser ces travaux que de passer sur le terrain de Mme X… et en a déduit que celle-ci ne pouvait, sous peine de commettre un abus de droit, s’opposer à l’installation d’un échafaudage en éventail ou sur pieds dans la propriété voisine pour une durée de trois semaines, a légalement justifié sa décision » (Cass, 3ème Civ, 15 Février 2012, n° 10-22899).

– Il semble désormais possible de solliciter la reconnaissance d’un tel droit de passage sur la propriété voisine même dans le cas où les travaux ne sont pas des travaux d’entretien de l’existant, mais sont en fait des travaux de création d’une extension (CA PARIS, 29 Septembre 2010, n° 09-02195).

– Le voisin est tenu d’accepter l’occupation momentanée de son terrain, sous peine d’être condamné pour abus de droit :

« Attendu qu’ayant retenu, par motifs propres et adoptés, que les motifs du refus opposé par M. X… résultaient des problèmes du permis de construire, et relevé qu’un second permis de construire ayant été obtenu par les époux Y… après annulation du premier, ces motifs étaient sans lien avec les travaux envisagés, la cour d’appel, qui a pu en déduire que M. X… n’avait aucun motif légitime de refuser de laisser son voisin, dépourvu d’autre possibilité, pénétrer sur son fonds, a légalement justifié sa décision de ce chef » (Cass, 3ème Civ, 15 février 2012, n° 06-18915).

– Initialement les servitudes du fait de l’homme ne sont opposables aux tiers que si elles ont été mentionnées dans le titre de propriété ou si elles ont fait l’objet d’une publicité foncière.

La jurisprudence est allée plus loin en admettant l’opposabilité de la servitude au tiers acquéreur dès lors qu’il connaissait l’existence de la servitude au moment de l’acquisition, même en l’absence de publication ou de mention dans l’acte de vente (Cass, 3ème Civ, 16 Septembre 2009, n° 08-16499).

 

3. Parmi les servitudes naturelles figure la servitude naturelle d’écoulement des eaux pluviales.

Le régime juridique des eaux pluviales, prévu par les articles 640 et 641 du Code civil, obéit aux trois principes fondamentaux suivants :

– « Tout propriétaire a le droit d’user et de disposer des eaux pluviales qui tombent sur son fonds» (article 641 du Code civil) ;

– « Les fonds inférieurs sont assujettis, envers ceux qui sont plus élevés, à recevoir les eaux qui en découlent naturellement sans que la main de l’homme y ait contribué »

– « Le propriétaire supérieur ne peut rien faire qui aggrave la servitude du fonds inférieur » (article 640 du Code civil).

L’aggravation de la servitude peut justifier que des travaux de remise en état, ou d’aménagement de la servitude soient réalisés.

Cependant, la Cour de cassation est venue préciser que le propriétaire du fonds inférieur n’est pas tenu d’accepter la réalisation d’un ouvrage sur son propre fonds :

« Attendu que les fonds inférieurs sont assujettis envers ceux qui sont plus élevés, à recevoir les eaux qui en découlent naturellement sans que la main de l’homme y ait contribué ; que le propriétaire supérieur ne peut rien faire qui aggrave la servitude du fonds inférieur ; (…) ;

Qu’en statuant ainsi, alors que le propriétaire du fonds inférieur ne peut être contraint, afin de remédier à une aggravation de la servitude naturelle d’écoulement des eaux causée par le propriétaire du fonds supérieur, d’accepter la réalisation d’un ouvrage sur son propre fonds, la cour d’appel a violé les textes susvisés (…) ». (Cass, 3ème Civ, 29 septembre 2010, n°09-69608)

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Notre Cabinet intervient régulièrement dans le domaine de l’aménagement du territoire et de l’utilisation du foncier au soutien des intérêts d’entreprises, de collectivités locales ou de particuliers, notamment concernant les problématiques liées aux servitudes.

 

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